מס רכישה — לדעת בדיוק כמה משלמים, ומתי אפשר לשלם פחות

עודכן: יולי 2026 — מדרגות מס הרכישה בעמוד תואמות את התקרות העדכניות. הסכומים מתעדכנים מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן.

מה זה מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שמשולם לרשות המסים בעת רכישת זכות במקרקעין בישראל — דירה, קרקע, מגרש או נכס מסחרי. החישוב מבוסס על שווי הרכישה, אך השיעור משתנה משמעותית בהתאם לסוג הנכס, לזהות הרוכש ובעיקר לשאלה האם זוהי דירתו היחידה או דירה נוספת. את ההצהרה על העסקה צריך להגיש לרשויות המס תוך 30 יום מחתימת החוזה.

מדרגות מס רכישה — דירה יחידה

כשרוכשים דירה יחידה בישראל, החישוב מתבצע לפי מדרגות מדורגות, כאשר המדרגה הראשונה פטורה ממס. הסכומים בכל מדרגה מתעדכנים מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. המבנה הכללי של המדרגות (לפי תקרות עדכניות, מעוגל לסכומים נוחים):

לדוגמה: רכישת דירה יחידה בשווי 2,500,000 ₪ — המדרגה הראשונה פטורה לחלוטין, על המדרגה השנייה משלמים 3.5%, ורק על ההפרש מעל ~2,400,000 ₪ משלמים 5%. סך מס הרכישה במקרה כזה יוצא נמוך משמעותית מ-3.5% מהסכום הכולל. גם רוכשי דירה ראשונה במסלול מחיר למשתכן נהנים לרוב ממדרגות דירה יחידה — כדאי לבדוק את הסטטוס מראש.

כמה תשלמו? דוגמה לחישוב מס רכישה

נמחיש את החישוב על דירה יחידה בשווי 2,500,000 ₪. המס אינו מחושב על מלוא השווי בבת אחת, אלא על כל מדרגה בנפרד — ומסתכם רק בסכום שבתוך אותה מדרגה:

כלומר, על דירה בשווי 2,500,000 ₪ ישלם רוכש דירה יחידה כ-19,000 ₪ מס רכישה בלבד — הרבה פחות מחישוב "שטוח" של אחוז אחיד על מלוא השווי. את אותו פירוק אפשר להריץ על השווי שלכם במחשבון מס הרכישה שבהמשך העמוד.

מדרגות מס רכישה — דירה נוספת (משקיעים)

ברכישת דירה נוספת אין מדרגת פטור. החל משנת 2024 המס מתחיל בשיעור גבוה יותר ומחושב מהשקל הראשון:

ההפרש בין דירה יחידה לדירה נוספת על אותה דירה בשווי 2,500,000 ₪ יכול להגיע ל-180,000 ₪ ויותר. לכן זיהוי נכון של הסטטוס שלכם הוא קריטי עוד לפני חתימה על חוזה. הנה ההשוואה על אותה דירה:

* ההפרש בדוגמה הזו — כ-181,000 ₪. הסכומים להמחשה בלבד ומעוגלים; החישוב המדויק תלוי בשווי, בסטטוס ובמדד העדכני. פנו לבדיקת מס רכישה חינם לחישוב מדויק לעסקה שלכם.

מחשבון מס רכישה — על המספרים שלכם

שתי הטבלאות שלמעלה מראות את המדרגות ואת ההפרש בין הסטטוסים על דירה אחת לדוגמה. המחשבון כאן מריץ בדיוק את אותו חישוב על השווי שאתם מזינים: הוא מפרק את הסכום למדרגות, מחשב כמה מס נצבר בכל מדרגה, ומציג במקביל גם כמה הייתם משלמים בסטטוס השני. המדרגות במחשבון הן אלה שמופיעות בטבלאות שלמעלה, והן מתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן.

"משפר דיור" — חלון הזמן שחוסך עשרות אלפי שקלים

אם בבעלותכם דירה ואתם רוכשים דירה חדשה במטרה לעבור אליה, אתם מוגדרים "משפרי דיור". אם תמכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה (או תוך 24 חודשים אם מדובר בדירה מקבלן שטרם נמסרה), המס יחושב לפי מדרגות דירה יחידה ולא לפי דירה נוספת.

חשוב להגיש בקשה מסודרת לרשות המסים על הסטטוס של "משפר דיור" כבר במעמד הצהרת העסקה, ולתעד את כוונת המכירה. אם לא תעמדו בלוח הזמנים — תאלצו לשלם את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.

הנחות ופטורים מיוחדים

החוק מאפשר הנחות משמעותיות לאוכלוסיות מסוימות. שיעור ההנחה ותנאי הזכאות מפורטים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנותיו:

• עולים חדשים — זכאות לחישוב מס מופחת על דירת מגורים אחת או על בית עסק, בתוקף עד 7 שנים מיום העלייה לישראל. ניתן לעיתים לשלב עם הטבות אחרות.
• נכים בעלי 100% נכות רפואית או 75% נכות תפקודית — זכאים למדרגות מס מופחתות על דירת מגורים, פעם אחת או פעמיים בחיים בהתאם לתנאים.
• משפחות שכולות, נפגעי פעולות איבה ונכי צה"ל — הקלות מיוחדות הקבועות בתקנות, בהתאם לסיווג ולפי דרישת רשות המסים.
• אזרחים ותיקים שעוברים לדיור מותאם — קיימות הקלות במכירת דירה ובמעבר לדיור מוגן או דירה קטנה יותר.

בני זוג ויחידה משפחתית — מה לא תמיד יודעים

לעניין מס רכישה, רשות המסים רואה בבני זוג, כולל ידועים בציבור ובני זוג עם ילד משותף שלא נישאו, יחידה משפחתית אחת. משמעות הדבר: אם לאחד מבני הזוג כבר יש דירה, גם רכישת הדירה החדשה על שם בן הזוג השני תיחשב כדירה נוספת. תכנון מוקדם של רישום הזכויות, ובמיוחד במקרים של ירושה או מתנה מההורים, יכול לשמר זכויות למדרגת דירה יחידה.

איך אנחנו עוזרים בתהליך?

1. מיפוי סטטוס — בודקים אם זו עסקה של דירה יחידה, דירה נוספת או "משפר דיור", כולל מצב משפחתי, נכסים על שם בן/בת הזוג ונכסים בירושה או במתנה.
2. חישוב מדויק — מחשבים את מס הרכישה לפי המדרגות העדכניות, ובוחנים מה המס במספר תרחישים אפשריים (יחידה / נוספת / משפר דיור).
3. איתור הטבות — בודקים זכאות להנחות לעולים, נכים, משפחות שכולות וכל מסלול אחר שעשוי להפחית את המס.
4. תזמון מול המשכנתא — בונים תכנון תזרים שמתחשב גם בהון העצמי שצריך להישאר זמין לתשלום המס תוך 30 יום מהחתימה, לצד בחירת מסלול המשכנתא שמתאים לתזרים שלכם.
5. תיאום עם עורך הדין — עובדים מול עורך הדין שלכם כדי שההצהרה לרשות המסים תוגש נכון, בזמן, ועם כל ההטבות שמגיעות.

טעויות נפוצות שעולות בהון

• אי-הצהרה על "משפר דיור" — תשלום מלא של מס דירה נוספת במקום מס דירה יחידה.
• החמצת חלון הזמן של 18/24 חודשים למכירת הדירה הישנה.
• אי-מימוש זכאות לעולה חדש בגלל אי-הכרת המסלול או אי-הגשת המסמכים.
• תכנון לקוי של רכישה משותפת בין בני זוג שאחד מהם בעל דירה.
• איחור בהגשת ההצהרה מעבר ל-30 יום — קנסות והפרשי הצמדה.

חישוב מס רכישה משולב עם המשכנתא

מס הרכישה הוא חלק בלתי-נפרד מההון העצמי שצריך להיות זמין במעמד הרכישה. רוכשים שמתכננים נכון יודעים מראש כמה כסף תופס המס מתוך תקציב הרכישה, ואיך זה משפיע על שאר ההוצאות — שכר טרחה לעורך דין, שמאי, תיווך, מע"מ על שכ"ט, וריהוט ראשוני. בעבודה משותפת אנחנו דואגים שהמשכנתא והמס יתואמו, כדי לא להגיע למצב של חוסר תזרים בשבועות שאחרי החתימה. מס הרכישה הוא שלב אחד בלבד בליווי רכישת דירה מלא, מהחיפוש ועד קבלת המפתח; רוכשים במרכז מוזמנים גם לעמוד יועץ משכנתאות בפתח תקווה. לחישוב ראשוני של החזרי המשכנתא ניתן להשתמש במחשבון המשכנתא שלנו.

הערה חשובה: תקרות המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. הנתונים בעמוד הם למטרת הסבר כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ מס ספציפי. לחישוב מדויק לעסקה שלכם, ובהתאם למצב המס העדכני נכון למועד הרכישה, פנו אלינו לייעוץ משכנתאות חינם ולבדיקה ראשונית.