חישוב כדאיות מיחזור משכנתא: איך מחשבים את נקודת האיזון

מה זו נקודת האיזון, ולמה היא המספר החשוב באמת

מיחזור משכנתא הוא לא פעולה חינמית. אתם פורעים הלוואה קיימת, ולפריעה הזו יש מחיר: עמלות, אגרות, לפעמים שמאות. מנגד, ההלוואה החדשה אמורה להוזיל לכם את ההחזר. נקודת האיזון היא הרגע שבו החיסכון שנצבר מכסה סוף סוף את כל מה ששילמתם כדי להגיע אליו. עד הנקודה הזו אתם בהפסד. אחריה, כל חודש הוא רווח נקי.

זו הסיבה שמיחזור עם חיסכון חודשי מרשים יכול להיות עסקה גרועה, ומיחזור עם חיסכון חודשי צנוע יכול להיות עסקה מצוינת. הכול תלוי ביחס בין העלות החד פעמית לבין הזמן שנשאר לכם. הסבר כללי על השירות עצמו נמצא בעמוד מיחזור משכנתא.

הנוסחה: שלושה מספרים ותו לא

החישוב הבסיסי דורש שלושה נתונים בלבד, וכל אחד מהם זמין לכם:

1. החיסכון החודשי: ההפרש בין ההחזר החודשי הנוכחי לבין ההחזר בחלופה, על אותה תקופה שנותרה.
2. סך העלויות החד פעמיות: כל מה שתשלמו כדי לבצע את המיחזור, בשקלים.
3. הזמן שנותר: כמה חודשים נשארו לכם עד סוף המשכנתא.

מחלקים את סך העלויות בחיסכון החודשי ומקבלים את נקודת האיזון בחודשים. אחר כך משווים אותה לזמן שנותר. אם נקודת האיזון קרובה בהרבה מסוף ההלוואה, יש כאן חיסכון אמיתי. אם היא קרובה לסוף או עוברת אותו, אין.

אילו עלויות באמת נכנסות לצד ההוצאה

כאן נופלים רוב החישובים הביתיים, כי קל לזכור את עמלת הפירעון ולשכוח את כל השאר. הרשימה שכדאי לעבור עליה:

• עמלת פירעון מוקדם על ההלוואה הקיימת. זו בדרך כלל העלות הגדולה, והיא משתנה מאוד בין מסלול למסלול. את המספר המחייב מקבלים מהבנק בדוח יתרות לסילוק, ולא מעריכים לבד.
• עלות פתיחת תיק בהלוואה החדשה.
• שמאות, אם הבנק החדש דורש הערכת שווי מעודכנת לנכס.
• אגרות רישום ועדכון שעבוד ברשם המקרקעין או ברשם המשכונות.
• שינוי בעלות הביטוח, אם ביטוח החיים או ביטוח המבנה מתייקר או מוזל בעקבות המעבר.

שימו לב שעמלת הפירעון המוקדם אינה מספר קבוע. היא נגזרת מהפער בין הריבית בהלוואה שלכם לבין הריבית הרלוונטית ביום הפירעון, מסוג המסלול ומהזמן שנשאר בו. לכן אותה משכנתא בדיוק יכולה לשאת עמלה זניחה במסלול אחד ועמלה משמעותית במסלול אחר. זו גם הסיבה שלפעמים משתלם למחזר רק חלק מהמסלולים ולהשאיר את השאר על כנם.

דוגמה מספרית להמחשה

המספרים הבאים הם עגולים ומומצאים לצורך ההסבר בלבד. הם אינם ריביות שוק ואינם תעריפים של בנק כלשהו, והמטרה שלהם היא רק להראות איך נראה החישוב בפועל.

נניח שההחזר החודשי הנוכחי הוא 6,200 שקלים, ושבחלופה שנבדקה, על אותה תקופה שנותרה, ההחזר יורד ל-5,900 שקלים. החיסכון החודשי הוא 300 שקלים. נניח שעמלת הפירעון המוקדם היא 7,000 שקלים, ושפתיחת התיק, השמאות והאגרות מסתכמות יחד ב-2,000 שקלים. סך העלויות: 9,000 שקלים.

נקודת האיזון היא 9,000 חלקי 300, כלומר 30 חודשים, שנתיים וחצי. אם נשארו למשכנתא עוד 11 שנים, שהן 132 חודשים, אז אחרי נקודת האיזון נשארים עוד 102 חודשים של חיסכון נקי. 102 כפול 300 הם 30,600 שקלים. זה מיחזור ששווה את הטרחה.

עכשיו נשנה נתון אחד. אותן עלויות של 9,000 שקלים, אבל החיסכון החודשי הוא 200 שקלים ונשארו למשכנתא רק ארבע שנים, שהן 48 חודשים. נקודת האיזון היא 9,000 חלקי 200, כלומר 45 חודשים. נשארו שלושה חודשים בלבד של חיסכון נקי, סך הכול 600 שקלים. פורמלית זה עדיין רווח, מעשית זה לא שווה את התהליך ואת הסיכון שמשהו בהנחות ישתנה.

למה החזר חודשי נמוך יותר הוא לא בהכרח חיסכון

יש דרך פשוטה מאוד להקטין החזר חודשי בלי לחסוך שקל: להאריך את התקופה. פריסה של אותה יתרה על עוד שנים תוריד את התשלום החודשי, אבל תגדיל את סך הריבית שתשלמו לאורך חיי ההלוואה. אם משווים חלופה ארוכה יותר למשכנתא הקיימת, ההשוואה מוטה מראש.

לכן כלל האצבע הוא להשוות תמיד על אותה תקופת החזר שנותרה, ולבדוק שני מספרים במקביל: ההחזר החודשי וסך התשלום הכולל. אם שניהם יורדים, זה חיסכון. אם ההחזר יורד וסך התשלום עולה, מה שקיבלתם זה הקלה תזרימית, וזו החלטה לגיטימית אבל צריך לקבל אותה בעיניים פקוחות. אפשר לשחק עם המספרים האלה במחשבון שפיצר ובמחשבון המשכנתא, ולראות את חלוקת התשלום בין קרן לריבית דרך מחולל לוח הסילוקין.

מתי התשובה ברורה עוד לפני החישוב

יש מצבים שבהם אפשר לחסוך את המאמץ. המיחזור כמעט תמיד לא משתלם כשנשארו מעט מאוד שנים למשכנתא, כי אין מספיק חודשים כדי לכסות את העלויות. הוא גם לא משתלם כשאתם מתכננים למכור את הדירה בטווח הקרוב, כי המכירה תסגור את ההלוואה לפני שהגעתם לנקודת האיזון, ותשלמו את העלויות בלי לקבל את התמורה.

בכיוון ההפוך, שווה כמעט תמיד לבדוק כשנשארו הרבה שנים, כשיש לכם מסלולים צמודי מדד שהקרן בהם גדלה, או כשמצב משק הבית השתנה מאז שלקחתם את המשכנתא. שווה לבדוק גם אם עומדת בפניכם תחנת יציאה, כי בתחנת יציאה עמלת הפירעון המוקדם בדרך כלל נמוכה משמעותית, וזה מזיז את נקודת האיזון קרוב מאוד.

איפה החישוב הידני נגמר

נקודת האיזון עונה על שאלה אחת: האם החלופה שבדקתם שווה את העלות. היא לא עונה על השאלה הגדולה יותר, שהיא איזו חלופה בכלל צריך לבדוק. אותה יתרת משכנתא אפשר לפרוס בעשרות תמהילים שונים, וההפרש בין תמהיל סביר לתמהיל טוב גדול בדרך כלל מההפרש שגיליתם בחישוב הראשון. על ההיגיון הזה הרחבתי במדריך בניית תמהיל משכנתא.

בנוסף, החישוב מניח שיש לכם הצעה חלופית אמיתית ביד. בפועל, ההצעה הראשונה שבנק נותן היא נקודת פתיחה, והמספרים זזים כשמנהלים משא ומתן מול כמה בנקים במקביל. אם אתם רוצים לראות קודם את התהליך המלא, מאיזה נתונים מתחילים ואילו טעויות חוזרות על עצמן, זה מפורט במדריך בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא.

אני עובר עם הלקוחות על דוח היתרות, מחשב את נקודת האיזון מול כמה חלופות ולא רק אחת, ואומר בפירוש כשהמסקנה היא להישאר עם המשכנתא הקיימת. הבדיקה הראשונית היא ללא עלות וללא התחייבות, וניתן לקרוא עליה בעמוד ייעוץ משכנתאות חינם. תושבי המרכז מוזמנים גם לפגישה פנים אל פנים: אני מלווה לקוחות בתל אביב ובכל הארץ.