למה כל כך הרבה אנשים שואלים את זה עכשיו
לפי נתוני בנק ישראל על חודש ספטמבר 2026, כפי שדווחו ב-ynet ב-18.10.2026, הציבור לקח בספטמבר משכנתאות לדיור בהיקף של כ-8.66 מיליארד שקל, ו-12.8% מהן היו הלוואות גישור (לעומת 13.0% באוגוסט). זה יותר ממיליארד שקל בחודש אחד, שהולך למשפחות שקנו דירה חדשה והדירה הקודמת שלהן עוד לא נמכרה.
הסיבה ברורה למי שמסתובב בשוק: הרבה עסקאות של משפרי דיור נחתמות היום מול קבלנים, עם לוחות תשלומים שלא מחכים לקונה לדירה הישנה. כשהמכירה של הדירה הקיימת לוקחת יותר זמן ממה שתכננו, הלוואת הגישור היא מה שמחזיק את העסקה.
איך הלוואת גישור עובדת בפועל
- קונים את הדירה החדשה: חותמים, ומשלמים לפי לוח התשלומים מול המוכר או הקבלן.
- הבנק מממן בשני חלקים: משכנתא רגילה לטווח ארוך, ולצידה הלוואת גישור על הסכום שאמור להגיע ממכירת הדירה הקיימת.
- משלמים רק ריבית, או כלום: הגישור בנוי לרוב כהלוואת בולט (ריבית כל חודש, הקרן בסוף) או בלון (גם הריבית מצטברת לסוף).
- מוכרים את הדירה הישנה: הכסף מהמכירה פורע את הלוואת הגישור, ונשארים עם המשכנתא הרגילה בלבד.
הבטוחה יכולה להיות שעבוד על הדירה הקיימת, על הדירה החדשה, או על שתיהן, לפי מה שהבנק דורש בעסקה הספציפית.
מה בנק ישראל קובע
הכללים נמצאים בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, "מגבלות למתן הלוואות לדיור". הנוסח העדכני פורסם בחוזר המפקח על הבנקים מ-30 ביוני 2026, ואלה הנקודות שנוגעות למי שקונה לפני שמכר:
- דירה חליפית - עד 70% מימון. מי שיש לו דירה ומתחייב למכור אותה נחשב לקונה "דירה חליפית". לעומת זאת, דירה יחידה מקבלת עד 75%, ודירה להשקעה עד 50%.
- ההתחייבות למכור היא תנאי. כדי להיחשב דירה חליפית, הלווה מתחייב למכור את הדירה הקיימת לפי מה שקובע סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ומצהיר על כך בתצהיר מאושר על ידי עורך דין.
- המימון נמדד מול הדירה הנרכשת בלבד, גם אם משעבדים לעסקה נכסים נוספים. כלומר, שעבוד הדירה הישנה לא מגדיל את שיעור המימון המותר על החדשה.
- הקלות לגישור קצר. הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן עד שלוש שנים מוחרגות ממגבלת הריבית המשתנה בתמהיל וממגבלות שיעור ההחזר מההכנסה.
כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה
כאן נכנס מס הרכישה. מי שקונה דירה חליפית יכול לשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה שקובע חוק מיסוי מקרקעין, בדרך כלל 18 חודשים. בדירה שנקנית מקבלן, ספירת התקופה נקבעת אחרת. מי שלא מוכר בזמן עלול לשלם מס רכישה כמו על דירה נוספת. את המדרגות פירטתי בעמוד מס רכישה, ואת לוחות הזמנים המדויקים לעסקה שלכם כדאי לבדוק עם עורך הדין שמלווה אותה.
כמה זה עולה
הלוואת גישור ניתנת בדרך כלל בריבית משתנה, ולרוב צמודה לפריים. את ריבית הפריים הנוכחית ומה משפיע עליה הסברתי במאמר מה ריבית הפריים היום. העלות האמיתית תלויה בעיקר בזמן: כל חודש שהדירה הישנה מחכה לקונה הוא עוד חודש של ריבית על סכום גדול. בהלוואת בלון הריבית גם מצטברת, כך שהסכום לפירעון ביום המכירה גדול מהסכום שלקחתם.
לפני שחותמים, בקשו מהבנק את פירוט העלות לכמה תרחישים: מכירה בתוך חצי שנה, בתוך שנה, ובתוך שנה וחצי. ובדקו מה העמלות אם פורעים מוקדם. על עמלות פירעון מוקדם במשכנתא כתבתי בנפרד במאמר פירעון מוקדם של משכנתא.
האלטרנטיבות
- למכור קודם ולקנות אחר כך. בלי גישור בכלל, אבל לפעמים עם תקופת שכירות באמצע.
- לתאם את לוח התשלומים. לדחות את התשלום הגדול למועד שבו הכסף מהמכירה צפוי להגיע. בעסקאות מול קבלן זה קורה הרבה, למשל במבצע 20/80.
- גרירת המשכנתא הקיימת לדירה החדשה, כשהתנאים במשכנתא הישנה טובים מהתנאים היום.
- משכנתא רגילה גדולה יותר בתוך תקרת ה-70%, ופירעון מוקדם חלקי אחרי המכירה. ההחזר החודשי בינתיים גבוה יותר, ואותו כדאי לבדוק במחשבון משכנתא שפיצר.
מה לבדוק לפני שלוקחים הלוואת גישור
- מחיר מכירה שמרני. בנו את התוכנית על מחיר שאתם בטוחים בו, לא על המחיר שאתם מקווים לו.
- תרחיש של מכירה ארוכה. אם הדירה לא נמכרת בתוך שנה, האם אתם עדיין עומדים בהחזר ובריבית?
- מה קורה במועד הסיום. אם הגישור מסתיים לפני שמצאתם קונה, האם אפשר להאריך אותו, ובאיזה מחיר.
- מה משועבד. שעבוד על הדירה הישנה יכול לסבך את המכירה שלה, ולכן כדאי לדעת מראש איך משחררים אותו.
מאיפה מתחילים בפועל
לפני שחותמים על הדירה החדשה, מעריכים את שווי הדירה הקיימת, בודקים כמה הון עצמי יהיה זמין בכל שלב, ובונים לוח זמנים שמתאים גם למכירה וגם לתשלומים. את התהליך הזה, מהתכנון ועד המשא ומתן מול הבנקים, אני עושה בליווי לרכישת דירה למשפרי דיור.
הכתוב כאן הוא מידע כללי ולא המלצה אישית, והוא נכון ליום הפרסום. אין בו הבטחה לריבית או לתנאי מימון: אלה תלויים בבנק, בנתונים שלכם ובהצעות שיתקבלו בפועל. כיועץ משכנתאות בתל אביב אני מלווה משפרי דיור בגוש דן ובכל הארץ, במשרד או אונליין, והבדיקה הראשונית היא ללא עלות.