פירעון מוקדם של משכנתא: איזה מסלול כדאי לפרוע קודם

למה זו שאלה של מסלול ולא של סכום

משכנתא היא לא הלוואה אחת. היא חבילה של כמה הלוואות נפרדות שרצות במקביל, ולכל אחת מהן ריבית משלה, תקופה משלה וכללים משלה ליום שבו תרצו לסגור אותה. כשמזרימים סכום חד פעמי, הבנק לא מוריד אותו מ"המשכנתא" באופן כללי. הוא מוריד אותו ממסלול מסוים שאתם בוחרים. הבחירה הזו היא כל ההבדל.

הסיבה פשוטה: הכסף שתחסכו הוא הריבית שלא תשלמו על החלק שנפרע, לאורך כל השנים שנשארו לו. מסלול עם ריבית גבוהה והרבה שנים לפניו יחסוך לכם הרבה. מסלול שכמעט הסתיים יחסוך מעט. ומעל הכול מרחפת שאלה שנייה, שרוב האנשים מגלים רק כשהם כבר בסניף: כמה עולה בכלל לפרוע את המסלול הזה. הרקע על סוגי המסלולים והריביות שלהם נמצא בעמוד מסלולי משכנתא.

הכלל הראשון: המסלול היקר, לא המסלול הגדול

האינטואיציה הנפוצה היא לפרוע את המסלול עם היתרה הגדולה ביותר, כי הוא נראה הכי מאיים. זו לא בהכרח הבחירה הנכונה. מה שקובע הוא כמה ריבית המסלול הזה עוד עתיד לגבות מכם, וזה מכפלה של שלושה דברים: הריבית, היתרה והשנים שנשארו.

לכן הסדר שבו כדאי להסתכל על המסלולים הוא לפי הריבית האפקטיבית שלהם, מהגבוהה לנמוכה, ובתוך זה לתת משקל למסלולים שנשארו להם עוד הרבה שנים. מסלול שנשארו לו שלוש שנים כבר שילם את רוב הריבית שלו, כי בשיטת שפיצר רוב הריבית נגבית בשנים הראשונות. אפשר לראות את זה בעיניים במחולל לוח הסילוקין, שמראה איך כל תשלום מתחלק בין קרן לריבית לאורך התקופה.

הכלל השני: כמה עולה לפרוע את המסלול הזה

כאן נכנס המספר שהופך את כל התרגיל על פניו, ושרוב האנשים לא מכירים לפני שהם מבקשים את הדוח מהבנק: עמלת ההיוון.

עמלת היוון היא פיצוי לבנק על כך שאתם מחזירים לו כסף שהוא תמחר מראש לתקופה ארוכה. כשלקחתם מסלול בריבית קבועה, הבנק הבטיח לכם ריבית לשנים קדימה והתארגן בהתאם. אם היום הריבית הרלוונטית נמוכה מזו שבהלוואה שלכם, הכסף שיחזור אליו שווה לו פחות ממה שהוא ציפה, והפער הזה מגולם בעמלה. כשאין פער כזה, אין עמלת היוון.

מכאן נגזרת המפה המעשית:

• ריבית פריים: אין עמלת היוון. זה מסלול שנועד להיות גמיש, ואפשר להקטין או לסגור אותו בלי הקנס הזה. לכן הוא לרוב המועמד הראשון לפירעון.
• משתנה בתחנות: בתחנת היציאה אפשר לפרוע בלי עמלת היוון. בין התחנות ייתכן שכן. אם התחנה קרובה, לפעמים שווה פשוט לחכות אליה.
• קבועה, צמודה או לא צמודה: כאן נמצאת החשיפה האמיתית לעמלת היוון, והיא יכולה להיות משמעותית כשהריביות ירדו מאז שלקחתם.
• עמלות נלוות: מלבד ההיוון יש עמלה תפעולית קטנה, ולעיתים תוספת אם לא נתתם לבנק הודעה מראש. אלה סכומים קטנים יחסית, אבל הם חלק מהחשבון.

שימו לב שעמלת ההיוון אינה קבועה ואינה ניתנת לניחוש. היא נגזרת מהפער בין הריבית שלכם לריבית הרלוונטית ביום הפירעון, ומהזמן שנשאר במסלול. אותה משכנתא בדיוק יכולה לשאת עמלה זניחה היום ועמלה כבדה בעוד חצי שנה, או להפך. את המספר המחייב מקבלים מהבנק, לא מעריכים לבד.

איך מבקשים את המספרים: דוח יתרות לסילוק

המסמך שאתם צריכים נקרא דוח יתרות לסילוק, ואפשר לבקש אותו מהבנק. הוא מפרט לכל מסלול בנפרד את היתרה שנותרה, את הריבית, את התקופה שנשארה ואת העמלות שייגבו אם תפרעו אותו היום. זהו בדיוק המידע שצריך כדי לענות על השאלה איזה מסלול לפרוע.

שתי הערות חשובות על הדוח. הראשונה, הוא תקף ליום שמצוין בו. אם תבצעו את הפירעון שבועיים אחר כך, המספרים יכולים להשתנות. השנייה, אפשר לבקש דוח שמדמה פירעון חלקי ולא רק סילוק מלא, וזה מה שרלוונטי לרובכם. שווה לבקש את הפירוט לכל מסלול בנפרד, כי דוח שמציג רק סכום כולל לא מאפשר לכם להשוות בין החלופות.

מקצרים תקופה או מקטינים החזר?

אחרי שבחרתם מסלול, הבנק ישאל אתכם שאלה נוספת: מה לעשות עם הפירעון החלקי. שתי האפשרויות הן לקצר את התקופה ולהשאיר את ההחזר החודשי כפי שהוא, או להשאיר את התקופה ולהקטין את ההחזר החודשי.

מבחינה כלכלית טהורה, קיצור התקופה עדיף כמעט תמיד. הריבית נצברת לפי זמן, וכל חודש שאתם מוחקים מסוף ההלוואה הוא חודש שלא תשלמו עליו ריבית בכלל. הקטנת ההחזר משאירה את אותם חודשים על כנם ורק מדללת אותם, ולכן החיסכון הכולל בה קטן יותר.

ובכל זאת, הקטנת ההחזר היא בחירה לגיטימית לגמרי כשההחזר החודשי מכביד על משק הבית. אוויר בתזרים שווה כסף, והוא גם מקטין את הסיכון שתגיעו לפיגור בתשלום. הכלל שאני עובד לפיו הוא פשוט: אם ההחזר הנוכחי לא מכאיב, מקצרים תקופה. אם הוא מכאיב, מקטינים החזר ומקבלים את זה שהחיסכון יהיה קטן יותר. אפשר לראות את ההפרש בין שתי החלופות במחשבון שפיצר ובמחשבון המשכנתא.

דוגמה מספרית להמחשה

המספרים הבאים עגולים ומומצאים לצורך ההסבר בלבד. הם אינם ריביות שוק ואינם תעריפים של בנק כלשהו, והמטרה שלהם היא רק להראות איך נראית ההשוואה בפועל.

נניח שהתפנו לכם 150,000 שקלים, ובמשכנתא שלכם יש שני מסלולים רלוונטיים. הראשון הוא פריים, יתרה של 300,000 שקלים, עוד 18 שנה קדימה. השני הוא קבועה לא צמודה, יתרה של 400,000 שקלים, עוד 12 שנה קדימה, בריבית גבוהה יותר מהפריים.

המבט הראשון אומר לפרוע את הקבועה: הריבית שלה גבוהה יותר והיתרה גדולה יותר. אבל נניח שדוח היתרות מראה שפירעון חלקי של 150,000 שקלים מהמסלול הקבוע גורר עמלת היוון של 14,000 שקלים, בעוד שפירעון אותו סכום מהפריים לא גורר עמלת היוון בכלל.

עכשיו ההשוואה נראית אחרת. בפריים אתם מקבלים את מלוא 150,000 השקלים לטובת הקטנת החוב. בקבועה, 14,000 שקלים מתוך התרגיל הולכים לעמלה לפני שחסכתם שקל אחד של ריבית, וגם השנים שנשארו למסלול הזה מעטות יותר. כדי שהמסלול הקבוע יישאר הבחירה הנכונה, פער הריבית בינו לפריים צריך להיות גדול מספיק כדי להחזיר את ה-14,000 האלה ועוד להשאיר יתרון. לפעמים הוא כזה, ולפעמים לא. זו בדיוק הבדיקה שצריך לעשות עם המספרים שלכם, ולא עם כלל אצבע.

ואם שני המסלולים יוצאים קרוב זה לזה, יש שיקול נוסף שמכריע: פריעת הפריים מקטינה את החשיפה שלכם לעליית ריבית עתידית, כי פריים הוא מסלול שההחזר בו זז עם הריבית במשק.

מתי עדיף לא לפרוע בכלל

פירעון מוקדם נשמע תמיד כמו הדבר האחראי לעשות, אבל יש מצבים שבהם הוא לא השימוש הטוב ביותר בכסף שהתפנה:

• כשאין לכם קרן חירום. כסף שנכנס למשכנתא נעול בקירות. אי אפשר למשוך אותו בחזרה בלי הלוואה חדשה, ובדרך כלל בתנאים פחות טובים.
• כשיש חוב יקר יותר. הלוואת צרכן, מינוס או אשראי חוץ בנקאי נושאים לרוב ריבית גבוהה מהמשכנתא. שקל שמכבה חוב יקר עובד קשה יותר משקל שמכבה חוב זול. על החלופה של איחוד חובות בתוך המשכנתא כתבתי בעמוד איחוד הלוואות.
• כשעמלת ההיוון בולעת את החיסכון. אם העמלה גדולה יחסית לריבית שתחסכו, עדיף להמתין. עמלת היוון משתנה לאורך זמן, ומה שלא כדאי היום יכול להיות כדאי בהמשך.
• כשתחנת יציאה קרובה. אם המסלול שרציתם לפרוע מגיע לתחנה בעוד חודשים ספורים, המתנה קצרה יכולה לחסוך את העמלה כולה.

פירעון חלקי או מיחזור: לא אותה החלטה

שתי הפעולות נשמעות דומות ולעיתים מתבלבלות ביניהן, אבל הן עונות על שאלות שונות. פירעון מוקדם מקטין את החוב בכסף שלכם. מיחזור מחליף את תנאי החוב הקיים בתנאים אחרים, בלי שתזרימו כסף משלכם. אפשר גם לעשות את שניהם יחד, וזה מצב נפוץ יותר ממה שנדמה: מגיעים לבנק עם סכום פנוי, מזרימים אותו, ובאותה הזדמנות בונים מחדש את תמהיל היתרה.

אם אתם ממילא שוקלים מיחזור, כדאי לבדוק את שתי הפעולות באותו מהלך ולא בנפרד, כי חלק מהעלויות משותפות ורק משלמים אותן פעם אחת. את החישוב שבודק אם המיחזור עצמו מחזיר את עלותו פירטתי במדריך חישוב נקודת האיזון במיחזור משכנתא, ואת התהליך המלא מול הבנקים בעמוד מיחזור משכנתא.

מה אני עושה עם זה בפועל

כשלקוח מגיע אליי עם סכום פנוי, אנחנו לא מתחילים מהשאלה כמה לפרוע. מתחילים מדוח היתרות לסילוק, עוברים מסלול מסלול, ומחשבים לכל אחד מהם שני מספרים: כמה ריבית ייחסך אם נזרים אליו את הסכום, וכמה יעלה לפרוע אותו. ההפרש בין השניים הוא הרווח האמיתי, והוא כמעט תמיד מסדר את המסלולים אחרת ממה שנראה במבט ראשון.

לפעמים המסקנה היא לפצל את הסכום בין שני מסלולים, ולפעמים היא לא לפרוע כרגע בכלל ולהמתין לתחנת יציאה. אני אומר את זה בפירוש גם כשזה אומר שאין כאן עבודה בשבילי. הבדיקה הראשונית היא ללא עלות וללא התחייבות, וניתן לקרוא עליה בעמוד ייעוץ משכנתאות חינם. תושבי המרכז מוזמנים גם לפגישה פנים אל פנים: אני מלווה לקוחות בתל אביב ובכל הארץ.