למה שואלים את זה דווקא עכשיו
ב-1 באוקטובר 2026 נכנס לתוקף תיקון להוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, "מגבלות למתן הלוואות לדיור". את התיקון פרסם המפקח על הבנקים בחוזר מ-8 בפברואר 2026, במקור עם יום תחילה ב-1 ביולי, ובחוזר מ-30 ביוני 2026 המועד נדחה ל-1 באוקטובר 2026. ב-28.9.2026 דיווח ynet (מתוך כלכליסט) שמי שמתכנן הלוואה על חשבון הדירה עלול לשמוע מהבנק "לא" גם כשהמצב שלו לא השתנה בכלל, רק שיטת החישוב.
לפי אותו דיווח, באוגוסט 2026 ניתנו הלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס בהיקף של כחצי מיליארד שקל בחודש. כלומר, לא מדובר במוצר נדיר: הרבה משפחות בגוש דן משתמשות בדירה כדי לממן שיפוץ, לעזור לילד בדירה ראשונה או לסגור הלוואות יקרות.
איך משכנתא לכל מטרה עובדת
- יש לכם דירה: בבעלות מלאה, או עם משכנתא שעדיין רצה עליה.
- מבקשים הלוואה בשעבוד הדירה: הבנק שמאי את הנכס, בודק את ההכנסה ואת ההתחייבויות, ורושם שעבוד.
- מקבלים את הכסף לכל צורך: הבנק לא דורש להוכיח שהכסף הולך לרכישת נכס, וזה ההבדל ממשכנתא רגילה.
- מחזירים כמו משכנתא: לאורך שנים, במסלולים ובתמהיל כמו בכל משכנתא, עם עמלות פירעון מוקדם לפי סוג המסלול.
כמה אפשר לקבל: מגבלת המימון
בהלוואה לדיור שלא לצורך רכישת נכס, הוראה 329 מגבילה את שיעור המימון ל-50% משווי הדירה. חוזר פברואר 2026 קבע כהקלה קבועה את מה שהיה עד אז הוראת שעה מתקופת "חרבות ברזל": הבנק רשאי לאשר עד 70% מימון, ובלבד שהחלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ש"ח. מכאן גם ההשלמות האוטומטיות שגוגל מציע היום, כמו "משכנתא לכל מטרה 70 אחוז".
בפועל, מי שכבר יש לו משכנתא על הדירה מוגבל גם ביתרה שלה: שיעור המימון נמדד על כל מה שרשום על הנכס, לא רק על ההלוואה החדשה. את הפרטים לעסקה ספציפית בודקים מול השמאות והבנק.
מה השתנה ב-1 באוקטובר 2026
הוראה 329 אוסרת על בנק לאשר הלוואה לדיור כששיעור ההחזר מההכנסה עולה על 50%. השאלה הייתה תמיד מה נכנס ל"החזר". לפי הנוסח החדש, ההחזר החודשי הוא סך התשלומים על ההלוואה המבוקשת, כולל הלוואות שניתנו לכם בעבר בשעבוד אותו הנכס, באותו בנק, בבנק אחר או אצל גוף אחר, כל עוד נותרו להן יותר מ-18 חודשים עד הפירעון.
דוגמה מספרית להמחשה בלבד:
- הנתונים: הכנסה נטו של 20,000 ש"ח, משכנתא קיימת של 5,000 ש"ח בחודש, ומשכנתא לכל מטרה חדשה של 3,000 ש"ח בחודש.
- לפני אוקטובר: ההלוואה החדשה נבדקה מול ההכנסה שנשארה אחרי המשכנתא הקיימת. 3,000 מתוך 15,000 הם 20%.
- מאוקטובר: שני ההחזרים נספרים יחד מול כל ההכנסה. 8,000 מתוך 20,000 הם 40%.
40% עדיין מתחת לתקרה של 50%, אבל לפי הדיווח ב-ynet, בין 40% ל-50% הבנק נדרש להקצות הון גבוה בהרבה מול ההלוואה, ולכן הרבה בקשות נעצרות כבר באזור הזה, או מאושרות בתנאים פחות טובים.
למי זה משנה ולמי לא
- משנה: מי שיש לו משכנתא רצה על הדירה ורוצה הלוואה נוספת בשעבוד אותה דירה, גם אם ההלוואה הקיימת בבנק אחר.
- לא משנה: מי שהדירה שלו בלי משכנתא בכלל, או שלמשכנתא הקיימת נותרו 18 חודשים או פחות.
- לא חל רטרואקטיבית: לפי החוזר, התיקון חל על הלוואות שניתנו מיום התחילה ואילך. הלוואה שכבר אושרה וניתנה לפני כן לא נפתחת מחדש.
אם הבנק מסרב: מה האפשרויות
- סכום קטן יותר או תקופה ארוכה יותר. ההחזר החודשי יורד, אבל סך הריבית לאורך השנים עולה. את ההשפעה על ההחזר אפשר לבדוק במחשבון משכנתא שפיצר.
- מחזור המשכנתא הקיימת יחד עם הכסף החדש. במקום שתי הלוואות, הלוואה אחת עם תמהיל חדש שיכולה להוריד את ההחזר הכולל. מתי זה משתלם הסברתי בעמוד מחזור משכנתא.
- לסגור קודם את ההלוואות היקרות. אם המטרה היא לסגור הלוואות צרכניות, ההחזר שלהן ממילא יורד מהתזרים. כך עובד איחוד הלוואות בתוך המשכנתא, וכדאי לבנות אותו נכון מול הבנק.
- גופים חוץ בנקאיים. הם לא כפופים להוראות המפקח על הבנקים, אבל העלות אצלם לרוב גבוהה יותר. השוו עלות כוללת, לא רק החזר חודשי.
מה לבדוק לפני שלוקחים משכנתא לכל מטרה
- עלות כוללת מול הלוואה רגילה. ריבית נמוכה יותר על 20 שנה יכולה לעלות יותר מריבית גבוהה על 3 שנים.
- מסלול ותמהיל. פריים, קבועה או משתנה משפיעים על הסיכון ועל העמלות. על ריבית הפריים כתבתי במאמר מה ריבית הפריים היום.
- עמלות פירעון מוקדם. אם תרצו לסגור מוקדם, בדקו מראש כמה זה יעלה. הרחבתי במאמר פירעון מוקדם של משכנתא.
- מה עוד מתוכנן. אם בעוד שנה או שנתיים תרצו לקנות דירה נוספת או לשפר דיור, ההחזר החדש ייספר גם אז.
מאיפה מתחילים
לפני שפונים לבנק, מסדרים את התמונה המלאה: כמה רשום היום על הדירה, כמה זמן נשאר לכל הלוואה, מה ההכנסה המתועדת, ומה ההחזר הכולל ייראה אחרי ההלוואה החדשה. כך יודעים מראש אם הבקשה עוברת את החישוב החדש, ואם לא, איזה מבנה כן עובר.
הכתוב כאן הוא מידע כללי ולא המלצה אישית, והוא נכון ליום הפרסום. אין בו הבטחה לריבית או לאישור: אלה תלויים בבנק, בנתונים שלכם ובהצעות שיתקבלו בפועל. כיועץ משכנתאות בתל אביב אני מלווה לקוחות בגוש דן ובכל הארץ, במשרד או אונליין, והבדיקה הראשונית היא ללא עלות.